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Ce qui est un peu idiot dans cette histoire, c’est que :
sur une base d’un taux d’intérêt de 5% par an, le taux admis pour l’immobilier sur une longue période, le bien acheté 200 K, valait effectivement 400 KE après 10 ans, probablement 500 KE (*), compte tenu de l’inflation particulière des prix depuis la dernière décennie. De ce point de vue, racheter 200 KE, ce qui avait acheté 200 KE… bof. D’autant que, il est vrai, les intérêts liés à l’emprunt pour acheter le bien ont été payé par la société et déduit de son chiffre d’affaires (gain fiscal).
Il suffisait de placer le bien dans une SCI filiale de la société, et ensuite dissocier la SCI de la société, avec les mêmes actionnaires, et le problème été réglé, avec moins de 5% d’impôt (droit de mutation), soit 10 à 30 KE selon la base de valorisation retenue pour le bien : n’importe quel conseil sait faire cela.
Enfin, une chose n’est pas claire dans cette affaire : quand il y a une discussion sur la valeur d’un bien (sans évoquer les redressements post opération, etc), en général, on peut toujours s’appuyer sur le prix moyen des opérations réalisées par les notaires dans le secteur, qui fait foi. Autrement dit, la valeur d’un bien ne peut pas être fixée de manière tout à fait arbitraire par le fisc. Et par ailleurs, on peut toujours mandater un expert immobilier agréé par un Tribunal.
Il y a enfin la règle fiscale des 7/12 em, qui fait que, quelque soit le délai, si le fisc ou n’importe quel tiers estime qu’un bien a été sous évalué en dessous de 7/12 e de sa valeur, ils peuvent demander un redressement et un complément de prix sur la différence (5/12 e et plus).
Bref, pas impossible que le bien en question ait une valeur de l’ordre d’un million d’euro, que Dieudonné ait fait une bonne affaire… et qu’il ait été très mal conseillé. Mais par ailleurs, quitte à tout remettre en état, je ne comprends pas bien pourquoi il n’a pas annulé l’opération en revendant le bien à la société.
Bref, dans cette affaire, sans parler de son exposition négative bien connue, je crains qu’il ait été mal conseillé.
Et d’ailleurs, il faudrait qu’il fasse attention : cette annonce sur le net pour racheter le bien peut être aussi assimilé à un « Appel public à l’épargne », ce qui est une opération très réglementée…
(*) montant d’ailleurs retenu par le fisc pour la vente forcée.
